“天街是一個針對中等收入新興家庭的區(qū)域性購物中心，它不是一個非常高端的、容納很多奢侈品的購物中心，也不是做一個非常低端的東西，它處于中等偏上的、偏時尚的定位。”

　　7月24日，龍湖發(fā)布了“天街”項目的新形象和定位，并對集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)路徑做了隆重而嶄新的闡釋。

　　龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健解釋天街為何要做區(qū)域性購物中心時稱，如果說是城市的購物中心，往往別人會理解成是在一個城市的核心商圈。但其實就現(xiàn)在城市的發(fā)展，多中心趨勢已不可抵擋了。“再好的城市購物中心，消費者一年能去幾次？他們會認(rèn)為太遠(yuǎn)了，還是去我家附近的吧。”

　　而針對龍湖布局了四個項目的成都，魏健稱該地為商業(yè)地產(chǎn)中的兵家必爭之地。“公司非常看好成都，成都是一個人口凈流入的地方，對整個西部的號召力很大，品牌也很愿意去。北上廣深的品牌要去西部，先進(jìn)成都，并且成都人消費的習(xí)慣也很新潮，是一個有消費能力的城市。”

　　他同時坦承，成都的商業(yè)地產(chǎn)量確實較大，龍湖并不是進(jìn)駐之后才知道。龍湖的項目自身也在不斷變化，做好自己就不怕競爭。

　　對于另一個商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常涉及的話題--輕資產(chǎn)，魏健稱這是“一定要嘗試的”。他介紹稱，公司內(nèi)部就有金融資產(chǎn)中心，一個專業(yè)人士組成的中心，專門做跟基金的合作。

　　“把項目一些股份分出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。集團(tuán)10%的銷售回款支持加上盤活的這些資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快。所以有可能10到15年內(nèi)，這個一定是要嘗試的。”魏健稱。

　　以下為對龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健的采訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在像華潤、萬達(dá)等房地產(chǎn)企業(yè)都會有較多的商業(yè)地產(chǎn)，龍湖的商業(yè)地產(chǎn)如果放在行內(nèi)當(dāng)中比較，有什么優(yōu)勢？在行業(yè)中處于什么地位？

　　魏健：有很多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)上還是搖擺的，非常堅定往商業(yè)地產(chǎn)中大規(guī)模投入的很少。至少在行業(yè)里面，龍湖是非常認(rèn)真地在做商業(yè)地產(chǎn)的。優(yōu)勢或許談不上，但我們有幾點跟別人做的不太一樣。

　　第一，規(guī)模對龍湖來說，從來都不是第一位的，包括公司的住宅地產(chǎn)，都要求有質(zhì)量的增長，所以龍湖不會是以做多大規(guī)模為首位的目標(biāo)。

　　第二個龍湖不喜歡盲目的去復(fù)制，有兩個原因。

　　首先，每個商圈，每個地方都會有獨特的東西，盲目的復(fù)制會讓每個地方都變得一樣。龍湖的每一個項目都會做獨特且獨立的定位研究，這個研究是全方面的，包括建筑的外觀形態(tài)等各方面。

　　其次，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境變化很快，如果固步自封，其實很危險。所以作為開發(fā)商一定要不斷地創(chuàng)新，要保持不斷創(chuàng)新的勢頭。

　　現(xiàn)場提問：想問一個關(guān)于商業(yè)人才的問題，現(xiàn)在龍湖的商業(yè)并入到商業(yè)地產(chǎn)體系當(dāng)中，我們商業(yè)管理團(tuán)隊是否有一些調(diào)整，另外我想了解下龍湖現(xiàn)有的商業(yè)人才體系。

　　魏健：人是很重要的，我們現(xiàn)在的人才主要有幾個方面，第一個龍湖自己這么多年培養(yǎng)的一些人，龍湖商業(yè)一直做了這么多年，沉淀了很多的企業(yè)文化。第二部分是公司有意識招聘的，一些喜歡干活，喜歡做事的，來自各個企業(yè)的人。

　　組織架構(gòu)，龍湖這么多年是比較固定的，大體上還是基于地區(qū)公司的人力資源的策略，我們會把地區(qū)公司配得很強，但在上面卻沒有區(qū)域公司，保持一個很扁平的組織架構(gòu)。

　　集團(tuán)更多是考慮戰(zhàn)略問題，放了很多權(quán)利給地方公司的。之所以這么做，是因為一線反應(yīng)最快，我們相信一線決策。我們這么信任為什么還是覺得心里有根呢？這是因為當(dāng)企業(yè)文化強大的時候，整個組織會有糾錯的機制，當(dāng)決策者出問題的時候，很多人會覺得老大做得不對，這不是我們要的東西，就會讓錯誤的決策與現(xiàn)實出現(xiàn)的反差很大。這是一種相互的制約和約束，從這一點架構(gòu)來看，龍湖是比較強的。

　　另外，龍湖還從本科畢業(yè)生里面挑選優(yōu)秀人才，我們會有一個比較大規(guī)模的實習(xí)計劃，從中挑選一些人加入公司。這個計劃已經(jīng)做了三年了，2010年做的實驗，2012年全面開始，現(xiàn)在進(jìn)一步放大推廣。其中有幾個人已經(jīng)非常好了，再過幾年他們可能就會出現(xiàn)在很重要的崗位上。

　　當(dāng)然還有一套仕官生計劃，面向重點高校的學(xué)生，他們的成長路線更高一點，也是我們未來的一些種子選手，這兩套體系共同搭檔。龍湖覺得這些人是自己培養(yǎng)的，所以價值觀和公司非常像，而且很難挖走。這些人是一接觸社會就在龍湖，是龍湖的持續(xù)投資，對公司的未來非常重要。

　　現(xiàn)場提問：為什么是區(qū)域性購物中心呢？

　　魏健：如果說是城市的購物中心，往往別人會理解成是在一個城市的核心商圈，但其實現(xiàn)在城市的發(fā)展，多中心趨勢已不可抵擋了。再好的城市購物中心，消費者一年能去幾次？他們會認(rèn)為太遠(yuǎn)了，還是去我家附近的吧。

　　我們的定位偏重于家庭，家庭有老人有孩子，我們的很多業(yè)態(tài)，包括兒童教育等，這些業(yè)態(tài)匹配了，導(dǎo)向一定是家庭型的。一個家庭的好去處我們避免一些很高端的東西，因為食物鏈的頂端生存壓力很大。

　　現(xiàn)場提問：您也提到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，很多城市出現(xiàn)了區(qū)域的泡沫，尤其在二三線城市，百貨型購物中心的空置率一直居高不下，這些市場的變化，對于龍湖集團(tuán)在未來的發(fā)展中，有沒有給出一些什么樣的警示？

　　魏健：在哪里都有競爭，一個企業(yè)首先要做好面對競爭的準(zhǔn)備，把自己的事情做好。我認(rèn)為這種泡沫現(xiàn)象只是點狀的，在個別城市。很多感覺只是理論推出來的，認(rèn)為已經(jīng)出讓了很多土地了，所以有泡沫。但這些土地上的購物中心什么時候能蓋出來呢？拿地這家企業(yè)還會不會去蓋了？這個是一個比較大的疑問。

　　還有一些老的項目，早已規(guī)劃好的設(shè)計，存在很多的問題，注定它不可能成為一個優(yōu)質(zhì)的競爭對手了。另外真把商業(yè)做好后，未來龍湖會并購一些項目。公司會用這種方式進(jìn)一步地擴大自己，但是自身還是會遵循紀(jì)律，按每年定下的速度去發(fā)展新項目。可能到時候會有一些非常好的，但是又非常合適的項目，我們也愿意去進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在市場這么激烈的競爭，會讓你們做一些調(diào)整嗎？我了解到北京的時代天街可能會更多增加一些獨立的主力店，可能不會像重慶北城天街一樣引進(jìn)大的百貨進(jìn)來。

　　魏健：業(yè)態(tài)方面總會在變，主力店還是需要的，肯定要有電影院、冰場、超市、百貨。這個地方適合什么就放什么，發(fā)生什么變化就去做什么，做正確的事，不去封閉自己。

　　龍湖現(xiàn)在公司內(nèi)部也在講創(chuàng)新，我們成立了兩個中心，專門在觀察尋找新的業(yè)態(tài)進(jìn)入購物中心開店。龍湖去扶持，幫助這些商戶，讓他們在公司購物中心亮相。也在思考做組合型的新東西。

　　關(guān)于這些新業(yè)態(tài)，現(xiàn)在大概有7個方向，其中4個基本上已經(jīng)有非常詳細(xì)的計劃，可能今年就會有1、2個落地。在此基礎(chǔ)上公司會有一些創(chuàng)新。包括智能商業(yè)WIFI、APP等。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在成都吸引了華潤、萬達(dá)等很多地產(chǎn)商，萬達(dá)在成都開業(yè)和即將開業(yè)的商業(yè)有三個，華潤不多，龍湖即將開業(yè)的有四個，萬達(dá)和龍湖在同一個區(qū)，經(jīng)常是面對面的競爭。我就是問現(xiàn)在競爭這么激烈的成都市場，在龍湖整個商業(yè)板塊里面占了怎么樣的地位？以后有怎么樣的一些規(guī)劃？

　　魏健：成都確實商業(yè)的量很大，但龍湖并不是說去了才知道量大。公司非常看好成都，成都是一個人口凈流入的地方，對整個的西部的號召力很大，品牌也很愿意去。北上廣深的品牌要去西部，先進(jìn)成都，并且成都人消費的習(xí)慣也很新潮，是一個有消費能力的城市。現(xiàn)在成都在商業(yè)地產(chǎn)方面是一個兵家必爭之地。

　　關(guān)于量大，我還是兩個觀點，第一做好自己，就不怕量大，還是要把自己的功課做好。第二個，龍湖在不斷變化成長。公司去年開的將近30萬方的北城天街，周圍沒有什么競爭，所以也不擔(dān)心。如果這四個商業(yè)都開出來，包括時代天街的二期，龍湖很有可能在量上做到成都第一。

　　現(xiàn)場提問：商業(yè)地產(chǎn)因為一直以來對于資金的占壓周期比較長，規(guī)模比較大，他們都比較傾向于跟基金合作，咱們龍湖在接下來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，會不會走輕資產(chǎn)的方式？

　　魏健：首先肯定這樣的方式，商業(yè)地產(chǎn)一定要做，而且公司內(nèi)部就有金融資產(chǎn)中心，一個專業(yè)人士組成的中心，專門做類似這樣跟基金的合作。現(xiàn)在很多人在和基金合作，但基金對于收益率等各方面的要求非常高。

　　跟基金合作，首先要專業(yè)。其次，還要能夠滿足其對于收益的要求。對于我們團(tuán)隊來說，核心業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)。項目如果掙錢，跟基金的合作就很簡單；如果運營得不好，基本上就沒有合作的空間。

　　從另一個角度講，選擇輕資產(chǎn)，把項目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。集團(tuán)10%的銷售回款支持加上盤活的這些資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會更快。所以有可能10到15年內(nèi)，這個一定是要嘗試的。

　　現(xiàn)場提問：您覺得體驗性業(yè)態(tài)在購物中心中，最合理的占比是多少？

　　魏健：我現(xiàn)在有一個觀點，所有的業(yè)態(tài)都是體驗性業(yè)態(tài)，比如說零售，只有做成真正的體驗性業(yè)態(tài)，才能跟店鋪更好的合作。我覺得中國所有的零售業(yè)，跟體驗還有很大的差距，隨著未來的發(fā)展，體驗會越做越好，天街購物中心就是讓消費者有體驗的機會，有非常好的店鋪管理，未來的零售一定要往這個方面發(fā)展。

　　提問：今年年底將出來的長楹天街項目最大的不同是什么？

　　魏健：第一，做到了與地鐵的無縫連接，這一點很難得。第二，在北京找這么大的項目挺難的，總建筑面積近30萬方。大就意味著全，能有很多的業(yè)態(tài)。另外就是我們按照新的標(biāo)準(zhǔn)去做，舒適型應(yīng)該不錯，包括里面的品牌和餐飲。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）